預售/新成/中古屋驗屋注意事項！建商不說的9項致命差異與要領

針對台灣三大主流屋型：預售屋、新成屋和中古屋的驗屋要點，揭露建商與房仲不會主動告知的關鍵差異。雖然三種屋型的驗屋流程大致相同，但針對需要特別注意的潛在風險和檢查重點仍有所差異。本文將針對各種屋型，盤點最容易被忽略的驗屋注意事項，並引用真實案例，協助您避開地雷，讓買房交屋更安心。

預售屋驗屋注意事項

預售屋最大風險在於「看不見摸不著」的階段，當初僅憑樣品屋對新家模樣進行想像，要等到建商發出通知，可以準備交屋與查驗時，才有機會檢查實體。以下三點是查驗預售屋時，最常遇見的狀況：

預售驗屋注意事項1：客變項目核對

許多預售屋的買家會針對格局、插座、開關等進行客變，但實際交屋時，對照客變圖卻發現未依約實作，或細節與圖面不符。例如 Dcard 網友分享，客變後現場插座位置偏移、未按電路圖施工等問題，導致成果與預期有極大落差。

預售驗屋注意事項2：建材規格核對

有網友表示，當初建案規劃書承諾陽台玻璃材質與高度、玄關台階使用的石材、衛浴鏡面使用的品牌和款式、壁磚花紋等，但驗屋時才發現與當初預覽圖或銷售中心展示的樣子完全不符，事後向建商反應，最終卻只能依合約載明的「建商保有修改建材和調整權利」作罷，往往在問題浮出水面時，只能以滿滿的無力感和勞心傷財收場。

預售驗屋注意事項3：交屋品質不一

據這則 Dcard 上的分享案例，網友提到電線線路接錯。像這種情形，如果本身沒有電路專業知識及工具，很難發覺內部管線有問題，例如插座孔內部線路接反，將導致用電異常，甚至發生安全疑慮。

除此之外，在預售屋交屋驗收階段，有時會出現電壓測試異常或無法正常檢測的情況。觀察幸福驗屋提供的預售屋檢驗報告，有時也能發現插座的電壓顯示異常值，儀器無法顯示標準電壓範圍，這種情形很可能是因為建案尚未轉正式用電，仍處於臨時施工電的階段，只能供應給建築施工使用，必須在建商完成電力轉換後，再重新進行檢驗。

新成屋驗屋注意事項

新成屋通常是指已完工、屋齡不超過兩年、尚未售出且未曾入住的房屋，所以與預售屋相比，驗屋的時機不受限定。但因空置時間長，所以反而要注意建商提供的保固與圖面核對等問題。尚未簽約辦理點交以前，建議務必進行驗屋程序，爭取保有足夠的談判空間。

新成屋驗屋注意事項1：保固權益確認

網友分享，購買新成屋經常可以發現合約註明「現況交屋」，所以即使交屋時沒有任何狀況，但交屋後的瑕疵，例如壁癌與漏水、建材或房屋品質與契約不符問題等，賣方在法規上仍需負「瑕疵擔保義務」。

像這種情境要注意的是，若交屋時未進行驗屋，也無留存任何缺失紀錄，若在買賣合約中依建商要求加註「賣方已誠實告知，買方同意放棄瑕疵擔保請求權」，就等同默示同意房屋現況，後續建商當然能以「非保固範圍」、「人為損壞」、「過保」推卸責任。但是購屋者如果在交屋前或交屋當下有驗屋行為，並且提出具體報告與照片，即使瑕疵未於當下獲得處理，日後仍可主張問題在保固內即已存在，要求建商不能以契約免責。

新成屋驗屋注意事項2：設備功能測試

新成屋雖為全新房屋，但因空置太久或施工疏漏，仍然可以見到設備未安裝完全或功能異常。mobile01 就有網友分享，發現冷氣排水管做得太高，造成無法順利排水的狀況，但建商表示已完成交屋，目前情況已無法修改，只能請屋主另尋其他排放冷凝水的方法。

若沒有驗屋程序就點交完畢，許多交屋當下沒有實際運轉和試用的設備，無法得知能不能啟動或正常運作，常見的狀況還包含水龍頭滲漏水、廚房、馬桶排水管阻塞等。

建議交屋當天應確認各項設備是否能正常啟動，並實際運作一段時間觀察穩定度，包含電燈、開關、插座、冷氣、熱水器、瓦斯管線、水龍頭和衛浴設備等，若有問題最好能錄影或拍照留證，以利後續爭取維修權益。

新成屋驗屋注意事項3：圖面核對確實

有網友在Mobile01分享，發現實際房屋格局與銷售圖面或樣品屋有差異，尤其隔間牆位置偏差，導致家具擺設困難、空間浪費等，或以網友本身的例子，造成打開大門會撞到柱子。另一案例為圖面標示的收納空間縮水，交屋後才發現使用空間大減，建商也不願負責修改。

建議買家在交屋前，應仔細核對建案圖面與實際交屋空間是否一致，特別是牆面窗戶位置、管線出口、插座及開關位置等地方，或是請專業驗屋公司協助，確保實際的房屋條件與合約內容一致，避免交屋後發生糾紛。

中古屋驗屋注意事項

中古屋在驗屋時，需要注意的細節和複雜度遠高於新成屋。同時也要視屋齡而論，在發生 921 地震之後，建築法規對新建案調整並上修耐震設計和規範，所以如果是購買屋齡 30 年以上的中古屋，要特別注意整體結構問題。

中古屋驗屋注意事項1：結構安全性

當年花蓮「天王星大樓」傾斜倒塌震驚全台，揭露了許多早期建築在結構設計上的問題，因一樓店面過多開口、承重牆不足，若未搭配足夠剪力牆或鋼構支撐，容易形成結構弱層，在地震來襲時承載力不足而損壞或傾倒。儘管外觀仍維持完整，但內部承重結構早已潛藏風險。

這個案例提醒我們，在購買中古屋、尤其是1990 年代以前興建的早期大樓時，務必要特別注意結構安全問題。由於早期建築法規較為寬鬆、結構設計與施工監管也不如現在嚴謹，要特別注意：

• 一樓挑高或開放空間多，易形成軟弱樓層。
• 施工品質不良問題，如鋼筋配置不足、混凝土強度未達設計值。
• 未依結構計算增建或隔間，破壞整體受力平衡。
• 設計圖與實際施作不符，缺乏完整結構履歷。

透過專業的驗屋公司協助，可檢測傾斜度、牆面垂直、地面水平、是否有裂縫、水漬等初步檢測，但結構安全的深入評估仍需依規定請專業技師辦理。

中古屋驗屋注意事項2：過度裝潢遮掩問題

有 Dcard 網友反映，因屋內裝潢過度，原本可以觀察到的漏水、裂縫、天花板鋼筋裸露等問題被完整覆蓋，導致驗屋結果無效。也因為裝潢過的地方，可以將問題都遮蔽起來，讓人無從觀察，如果像是鋼筋裸露與牆面滲水等問題，很容易因為裝潢修飾不被發現。

現實中，在交屋前很難要求屋主拆除裝潢並配合驗屋，但是可以要求提供當時裝潢合約、收據與修繕清單，確認是否有刻意遮掩瑕疵的疑慮。

中古屋驗屋注意事項3：管線老化問題

中古屋常見水電管線老化、線路破損、排水堵塞等問題，如果涉及全屋的管路修繕和更換，後續需要付出的成本較高，所以交屋前建議必須徹底檢查。以 Mobile01 為例，有網友藉由驗屋公司的檢驗，才知道家中電線僅 1.6 mm 線徑，而且這種情況，在早期的房屋很常見。同時也有同一迴路的插座數過多，用電容易過載，造成跳電等問題。

目前依照國內最新規範，家用電線、插座都必須使用 2.0 mm 以上的電線，1.2 mm 和 1.6 mm 都不符合法規及安全標準，存在走火風險。

預售/新成/中古屋核心驗屋要點差異

雖然三種屋型的驗屋流程大致一致，但強調的驗屋重點與風險明顯不同。預售屋重在客變與建材核對；新成屋需留意保固與設備；中古屋則聚焦於結構、老化與賣方責任。

無論是預售屋、新成屋還是中古屋，驗屋都是保障消費者權益的最後一道防線。三種屋型的驗屋流程雖然相似，但每一類型都潛藏不同的致命風險與檢查重點，稍有疏忽就可能造成買屋消費糾紛。

若對驗屋專業知識、檢查流程或現場細節感到不確定，建議尋求享有台北驗屋好口碑的幸福驗屋協助，幸福驗屋是具備公信力與豐富驗屋經驗的專業團隊，由專業人員為您把關每一個細節，從文件檢查、現場驗收到後續修繕協調和複驗，全面守護您的財產與居住安全。

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預售/新成/中古驗屋注意事項常見問題

預售屋驗屋時，最容易忽略哪些細節？

預售屋要注意客變項目是否明確落實、建材和設備規格有無被更換，以及圖面與現場實況是否一致。

新成屋驗屋一定要帶哪些圖面或文件？

必須攜帶各類平面圖，包含合約書、水電圖、平面圖等，逐項進行核對。

中古屋驗屋時，最怕遇到什麼陷阱？

最怕使用裝潢遮掩壁癌、滲水、結構裂縫等問題，以及電線老化卻未特別揭露或改善，這些都會造成日後居住安全和財產受到威脅。

驗屋時若發現重大瑕疵，怎麼處理才有效？

應立即拍照存證、用有色膠帶標示位置，並整理成書面清單，要求賣方或建商在限期內修繕完畢，必要時保留尾款，或寄發存證信函。

有哪些實用工具推薦驗屋必備？

如果沒有專業的儀器，例如紅外線熱顯像儀、雷射水平儀、電線老化檢測器等，可使用水平尺、捲尺、硬幣、手電筒、膠帶、小夜燈、三用電表、手機等基本工具，進行最基礎的房屋檢驗。