驗屋是屋主在房屋落成時，保障自己利益的重要方式。本篇文章將帶您一覽為何驗屋會不通過、驗屋沒過可採取的步驟、驗屋時的注意事項、如何選對驗屋公司等等，讓您第一次驗屋就上手！
驗屋沒過怎麼辦？先來看驗屋的定義與沒過的常見原因
何時需要驗屋？
依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十三條驗收之規定，賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。
什麼是初驗、複驗
初驗（第一次驗屋）
在房屋建商完成一定程度的施工、申請使用執照或接近交屋階段時，買方（屋主）會進行房屋狀態的檢驗。第一次驗屋主要是檢查合約中約定的格局、水電配置、建材、設備、房屋是否符合圖說與合約標準等，是找出房屋瑕疵與缺點的第一步。
複驗（修繕後再驗）
建商或賣方在初驗後，針對初驗中指出的缺失進行修繕，然後再次由屋主或驗屋公司檢查這些缺失是否已經按照標準修復。複驗的重點在於「針對初驗指出須修繕的項目再次檢驗」， 並確認沒有留下新的問題。這是確保房屋確實修繕、屋況符合合約與交屋標準的重要防線。
驗屋什麼情況下會沒過？
房屋有重大瑕疵
這類瑕疵影響到了房屋的基本功能、安全性或違反契約，可能使房屋無法正常使用、存在使用風險，或是不符合建築法規、合約內容。
現行房屋買賣多有第三方之「履約保證機構」，由買方將價金依約先匯入「履約保證專戶」內，若賣方交屋沒有問題，則由「履約保證機構」將價金匯給賣方。
反之，若有重大瑕疵導致未能完成交屋，則履保機構將暫停款項撥付，並等嗣後有法院確定判決、或與確定判決有同意效力之文書結果、又或以買賣雙方協議結果，再進行款項之撥付。
房屋有小瑕疵
這類瑕疵不會危及到房屋的整體安全性或主要使用功能，但會對房屋的使用便利性或美觀造成影響。遇到這類瑕疵時，可由建商進行修繕或補正，一般不會構成拒絕交屋的條件。在這種情況下，屋主通常只能要求修補，而不能拒絕撥款。
驗屋沒過常見原因
結構性問題（房屋裂縫、樑柱異常等）
結構性問題直接影響房屋的居住安全，且根據台灣的「預售屋買賣定型化契約」規定，結構部分保固期長達 15 年。若是房屋出現牆壁或樓板裂縫、樑柱變形、支撐結構不穩、承重牆出現異常裂縫或鋼筋裸露等結構性問題，則無法通過驗屋，業者必須對此負起責任。
防水與漏水相關問題（漏水、排水不順）
漏水相關問題直接影響了房屋的居住功能與居住舒適度，也可能會引發發霉、壁癌、結構腐蝕等問題。在台灣，新成屋、預售屋漏水問題非常常見，若驗屋中發現這類問題，將無法通過驗屋，建商必須進行修繕。
除此之外，房屋在興建時，若防水、排水做的不好，碰到下雨或天氣潮濕等情況，屋子內外牆或窗邊將容易滲水，造成屋況明顯受損。對此，驗屋時會做窗框及窗角的噴水測試，亦會檢查是否有水漬、水斑、牆壁發霉、外牆白華等狀況，若不合格則無法通過驗屋。
門窗不符合規格、密合度不佳
門窗密合度差會造成漏風、漏水、隔音不良、安全性不佳等問題，是許多驗屋公司的常見驗屋檢查項目，若門窗歪斜、開關卡頓、密合不良／有縫隙、玻璃破損／有裂痕、五金配件（如：把手、鎖具等）品質不良、密封條或矽利康未施作或施作不良，或是門窗所在的外牆或窗框之設計、玻璃厚度、施工與合約不符等，都會造驗屋無法通過，需進行修繕。
設備（如衛浴及廚具設備等）運作不良或安全性有問題
房屋附帶設備是否有瑕疵，也是驗屋常見重點之一，例如：抽風機、排油煙機、(洗)烘碗機、免治馬桶功能是否正常；插座漏電安全保護措施是否完整；瓦斯管線裝置是否符合標準；整體設備品牌與型號是否與合約一致等。
這類設備與日常使用之安全息息相關，常被列為驗屋檢驗項目，如果設備功能無法正常使用或有安全性疑慮（如：電線線路不安全、絕緣不良等），會無法通過驗屋，需要進行更換或修復。
合約或圖面與實際格局／建材不一致
這類問題指的是圖面上標示的格局、門窗位置、牆體位置、插座數量及位置、客變（客戶變更設計）前後有差異，以及合約中約定的建材品牌或等級（如：地板、磁磚、油漆、門窗、廚具衛浴設備）與實際使用不同。
在許多驗屋公司的實務檢查項目中均提到「需針對建材清單與設備型號表進行檢查」，若落差過大或功能、品牌、耐用度與合約不符，有可能導致驗屋不過，屋主可要求建商補正，或尋求法律上的協助。
驗屋沒過怎麼辦？可採取以下步驟行動
初次驗屋沒過怎麼辦？請參考這些處理流程
在初次驗屋時，屋主可委託驗屋公司協助驗屋，而驗屋公司會透過紅外線熱像儀、混泥土水分儀等諸多儀器，將瑕疵處給檢驗出來。
而針對瑕疵處，屋主或驗屋公司應透過拍照、錄影、書面記錄等方式，將瑕疵處進行記錄，並使用弱黏性膠帶等易於標示瑕疵的工具，將瑕疵處進行標示，以利建商進行修繕。
在記錄完畢之後，屋主可將缺失記錄清單交與建商，向建商提出修繕要求，以利建商進行修繕。
第二次驗屋沒過怎麼辦？可依照以下流程處理
在第一次驗屋完成，並由建商進行修繕後，屋主可進行第二次驗屋，追蹤修復狀況是否真的達標準。若複驗後仍未達標，可要求再一次修繕後驗屋，並保留書面證明或記錄，以利建商進行修繕。
驗屋沒過，建商又不配合，怎麼辦？
當驗屋沒通過時，屋主可以透過以下幾種方式要求建商配合修繕，避免建商拒絕補正：
- 交屋保留款：一般而言，屋主在購買預售屋時，只會先行給付訂金及工程期款，待驗屋通過後才會交付，因此保留交屋保留款是最常見的作法。
- 尋求法律途徑：寄發存證信函、委託律師處理等，也是常見的法律救濟管道。而有些驗屋公司（如：幸福驗屋），屬於 DQPA 住宅消保會的成員，當遇有驗交屋爭議時，也可向住宅消保會申請調處。
驗屋時要注意哪三大常見缺失？
當屋主要驗屋時，以下三個常見缺失，是屋主可以注意的重要項目：
- 浴室滲水至背牆下方：
- 可透過紅外線熱像儀提供之溫差檢驗，判斷浴室是否有滲漏水之情形。
- 混泥土水分儀亦可檢測出浴室背牆是否有含水量較高之情形。
- 窗框及窗角隅漏水：
- 可透過紅外線熱像儀及混凝土水份儀檢測滲漏水之情形。
- 窗框及窗角隅漏水之缺失，一般較為明顯，往往可由肉眼觀察到水痕。
- 排水管淤積或破損：
- 可透過內視鏡，檢測排水管中是否有碎石淤積、異物淤積、排水管破損等情形。
除了以上三點之外，亦可參考幸福驗屋官網所列出的常見缺失，作為驗屋的注意事項。
專業驗屋 vs 自行驗屋比較
專業驗屋的優缺點
- 專業驗屋優點：
- 具專業背景：驗屋人員擁有建築相關、防水、水、電等專業背景及證照，以及豐富的相關經驗，可以檢驗出肉眼不易發現的隱藏缺陷。
- 儀器專業：驗屋人員使用專業儀器（如：紅外線熱像儀、混凝土水分儀、內視鏡、漏電斷路測試儀、雷射水平儀等），能夠針對隱蔽區域做非破壞性的檢測。
- 可撰寫完整驗屋報告：驗屋報告具備書面、圖片、標示與缺失等分類，可作為與建商溝通、要求修繕的依據，且專業的驗屋報告，在爭議時更具可信度。
- 協助與建商交涉：驗屋公司通常可以協助現場檢測、現場與建商溝通。
- 專業驗屋缺點：
- 成本較高：專業驗屋通常價格不低，依坪數與房屋狀況而定，一般需一至二萬元不等。
- 需配合驗屋公司的時間排程：若驗屋公司滿檔，可能需排隊等候。
- 需過慮不良驗屋公司：有些公司品質參差不齊、不具專業證照或相關背景、大量於網路上招募臨時工或約聘人員等，將導致驗屋成果不如預期，或有漏驗的情況發生。
建議可優先挑選擁有眾多口碑評價的驗屋公司（如：受冬天 Grace、張宇、Alf 奧菠等眾多名人推薦的幸福驗屋），雖然看似少花了一些錢，卻得不到想要的結果。
自行驗屋的優缺點
- 自行驗屋優點：
- 成本低：屋主只需購買或使用簡單工具（如：彈珠、小夜燈、手電筒等）即可進行初步檢查。
- 時間彈性：不必配合驗屋公司排程，屋主可自行與建商協調時間。
- 自行驗屋缺點：
- 專業知識與經驗有限：許多隱藏性問題無法靠肉眼或簡易工具偵測，如：結構有裂縫、水電管線錯誤、牆體結構缺失、防水層劣化等。
- 儀器設備不足：缺乏紅外線熱像儀、混凝土水分儀、內視鏡等高端設備。
- 報告說服力弱：屋主自行做出的檢查，通常無法形成具有法律效力的書面報告，若與建商有爭議時，難以主張自身權利。
- 自行驗屋相當耗時：屋主需投入較多時間學習、準備、比對資料與工具。
- 缺乏公正第三方佐證：若驗屋後與建商產生修繕爭議，自行驗屋將無法提供公正第三方的報告，建商可能不予承認檢查結果。
如何選對驗屋公司，輕鬆面對「驗屋沒過怎麼辦」！
要面對「驗屋沒過怎麼辦」這個難題，需要的是挑選一間一流的驗屋公司，您可透過以下幾個要點對驗屋公司進行篩選。
驗屋公司是否充斥著臨時工？
由於台灣並未針對驗屋人員設置任何的證照考試，有些驗屋公司會透過求職平台或網路社群等管道，聘請大量臨時工來進行驗屋，這樣對於屋主非常沒有保障。
要識別驗屋公司是否充斥著臨時工，可注意以下幾個要點：
- 驗屋公司是否能清楚提供團隊名單、驗屋工程師是否具備建築／水電相關專長，甚至在官網公開介紹員工背景（學歷、證照、年資）。
- 可自行搜尋各大論壇與 Google 評論，留意是否有網友踢爆該公司充斥著臨時工的狀況。
- 可要求驗屋公司提供近半年「勞動部勞工保險局投保單位人數資料表」，因為驗屋公司依法需為員工投保，若數字明顯小於團隊規模，或無發拿出證明，很可能就是充斥著臨時工的公司。
- 通常充斥著臨時工的驗屋公司，無法對客戶進行售後服務。因此，可藉由驗屋公司是否對客戶提供「複驗保證」、「售後追蹤」或「終生諮詢」等服務，識別一間驗屋公司是否充斥著臨時工。
- 聘用大量臨時工的驗屋公司，會提供低於市場的報價進行驗屋，並利用 LINE 住戶社群做宣傳。因此，千萬別盲目跟單團購，挑選驗屋公司時還是要稍微做點功課，千萬別貪小便宜，免得省了小錢、失了大錢。
若您要挑選專業的驗屋公司，幸福驗屋可以是您參考的選項之一。在幸福驗屋，所有驗屋工程師均為正職員工，能夠透過專業且豐富的經驗，為屋主提供價格合理、品質優異的驗屋服務。
驗屋公司是否提供專業儀器檢測？
許多驗屋的細節無法用肉眼進行分辨，而專業的驗屋公司，會透過許多專業儀器進行驗屋。譬如：紅外線熱像儀、混凝土水分儀、絕緣電阻計、接地電阻計、雷射水平儀、雷射測距儀、空鼓棒、三用電表、驗電筆、漏電斷路器測試儀等。
驗屋公司是否與建商間不具利益關係？
有一些驗屋公司，和建商之間具有商業上的往來，在驗屋上缺乏公正度。挑選驗屋公司時，要挑選公正、獨立的驗屋公司，才能確保自己的利益不會受損。
驗屋沒過怎麼辦？交給幸福驗屋幫你辦！
幸福驗屋是一間值得推薦的驗屋公司，根據以下這五大重點，可窺見幸福驗屋的專業特色：
- 為「住宅消保會立案認證」與通過「ISO 9001」認證之廠商，是業界第一間具有雙認證的驗屋公司，針對每案提供「住保履約」，由信託專戶代收、第三方監督服務品質。
- 自行開發之驗屋系統獲得臺北市產業發展獎勵補助計畫 (SiTi) 補助肯定，且於驗屋後 24 小時內即可提供完整驗屋報告（逢假日順延）。
- 曾受到電商隨筆專文推薦，亦曾獲主播張宇、冬天 Grace、、Alf 奧菠、沙拉生活、強先生 23 事等眾多名人青睞，有口皆碑。
- 堅持三大原則，不與建商有商業往來：不接建商付費的案子、不拿建商廣告費、不收建商任何好處。
- 驗屋客戶享「終生免費電話諮詢」＋「重大屋況問題時（如：滲漏水、排水堵塞、用電異常等）免費到府檢測一次」
驗屋沒過怎麼辦？常見 Q&A 一次看！
驗屋沒過有什麼保障屋主的方式？
依據內政部函釋，建商提供屋主之交屋保留款不得低於 5%，作為保障屋主權益的方式。
驗屋一定會複驗嗎？
一般而言，驗屋會進行複驗。雖然法律上並沒有規定驗屋次數，但進行一次初驗、一次複驗是常見的情形，有時候甚至會進行二到三次的複驗。
初驗到複驗多久？
依照建商修繕速度而定，一般多為半個月到三個月不等。
若您有更多驗屋相關問題，可瀏覽我們的驗屋 Q&A，讓你更清楚驗屋沒過怎麼辦！