新北驗屋解析：驗屋準備、流程、行情及區域差異

在新北市購入心儀的家，是許多人的重要里程碑。但是，在喜悅交屋前，驗屋這道關鍵防線，是否已做足準備？隨著首購族愈來愈重視居住品質，新北地區的驗屋意識也逐漸普及。

這份新北驗屋指南，從釐清驗屋的必要性，到比較板橋、林口等區域的驗屋重點差異，同時還提供詳盡的驗屋流程、檢查項目，以及透明的費用行情分析等實用資訊，期望能幫助消費者在購房的最後一哩路不再陷入迷茫，一起為新居品質嚴格把關。

什麼是驗屋？

驗屋是買房流程中，最後的「驗收」階段。

透過專業驗屋人員的詳細檢查，可提前發現牆面滲水、管線老化、建材瑕疵等狀況，並在交屋前要求修繕，避免入住後才發現問題，影響生活品質。

新北買房為什麼要驗屋？

在新北這樣人口流動頻繁、換屋需求高的地區，無論是購買新成屋還是中古屋，「驗屋」都是保障自身權益不可忽視的關鍵步驟。

尤其對於講求生活便利與居住舒適的新北換屋族而言，新北驗屋具備以下四項剛性需求：

• 新北地區驗屋市場十分活絡：新北市位於雙北生活圈當中，房價比台北市低，成為換屋族首選，加上近年來新建案與購屋交易熱絡，但常見建案施工品質良莠不齊，造成消費糾紛案件愈來愈多，導致新北驗屋的需求也持續增加。

• 驗屋的目的與重要性：房屋交接前，無論是房屋結構、管線或設備功能等，希望都能完善、無明顯瑕疵，避免入住後才發現問題，以及增加修繕成本，因此對新屋主來說，驗屋屬於剛需。但檢驗的過程需要憑藉足夠專業的判斷和經驗，所以向專業驗屋公司尋求協助，才能全面性的找出問題點。

• 不驗屋可能面臨的風險：相較於購屋新手，新北換屋族通常已累積一定的居住經驗，對房屋條件有明確的需求與標準，也具備基本的房產知識，所以更重視居住品質與實用性。因此在換屋過程中，特別注重透過專業驗屋，確保新居符合自身期待，避免重蹈過去居住上的不便或遺憾。

自己驗屋取代新北驗屋的可能性

很多想在新北買房的朋友可能會想：「驗屋自己來就好了，能省一筆錢！」。

自己動手檢查屋況當然可以，但有些眉角和細節與專業的新北驗屋公司相比，至少有下列四大差異點：

• 驗屋專業度差很大：
  • 自己驗只看得出牆壁有沒有裂痕、油漆刷得好不好，這一類表面狀況，可能只檢查出50%的問題。
  • 水管堵住或滲漏、電線配置錯誤等，即使有狀況也不容易從表相輕易看出來，必需靠專業經驗和特殊儀器，例如：熱像儀、內視鏡等，才能確認是否沒有問題。
    
    
    
• 工具差很大：
  • 自己驗屋可隨手取得的工具，可能只有捲尺、小槌子、手電筒這些基本款，雖然不無用處，但幫助不大。
  • 如果想檢查牆壁漏水、電線有沒有過熱、水管裡面有沒有被水泥堵住，需要更專業的工具，而且也要懂得如何操作。
    
    
    
• 經驗值差很大：
  • 自己驗屋可能看到裂縫就緊張，或者根本沒發現某些隱藏的危機，結果小病拖成大病，日後維修花更多錢。
  • 新北驗屋師傅長期從事檢驗房屋的工作，豐富的經驗能知道哪些地方最容易出問題，針對不同程度的損壞，能具體判斷後續影響多寡，及修繕方式及成本。
    
    

• 跟建商溝通的底氣差很大
  • 自己向建商反應問題，不肖業者可能會用專業術語呼嚨，或者拖拖拉拉不處理。
  • 專業的新北驗屋公司（例如幸福驗屋），會出具一份詳細檢驗報告，內容包含照片、數據、缺失說明、檢測標準等，一切白紙黑字，也能作為修繕前後的對照證據，建商比較不敢賴皮。
    

新北各區驗屋情況與差異

新北驗屋會因為不同地區的居住特性、人口組成、地理位置、氣候等面向，導致需要特別注意的屋況和問題層面也有所差異。

新北板橋驗屋

• 人口密集，生活機能完善，是新北房價最高區域之一。
• 新成屋與中古屋並存，屋齡跨度大，購屋、換屋族群對房屋品質要求高。

新北林口驗屋

• 重劃區發展快速，建商推案密集，新成屋比例高，首購族與年輕家庭較多。
• 常見新屋施工問題，如牆面空鼓、地坪不平整、防水工程不佳。

新北中和與永和驗屋

• 中永和區域因發展早、老舊社區居多，屋齡普遍偏高，老屋比例高達五成以上。
• 驗屋重點在於管線老化、電路安全、自來水與排水管鏽蝕與阻塞問題。

新北三重與新莊、泰山驗屋

• 新莊副都心、頭前重劃區等熱門區域，驗屋需求較高。
• 塭仔圳重劃區，相當於 4 個新莊副都心的面積總和，預期未來推案量會相當驚人。
• 有捷運與重劃區帶動，因此房市成長快、需求大，新成屋建案大量推出，需多注意常見施工瑕疵問題。

新北五股、土城、新店驗屋

• 五股、土城、新店地區，由於鄰近山坡地，因此需多注意防水排水工程外，也須注意邊坡、基礎工程是否完善。
• 近年多重劃區發展，尤其五股有近年成交量極大的洲子洋重劃區。五股區屬於工業區，早年建案品質參差不齊，近年新建案量大，常見趕工之施工瑕疵，需特別注意噪音、粉塵等影響，驗屋重點在於門窗隔音。

新北淡水驗屋

• 景觀宅、高樓大廈較多，但離市區較遠，購屋多以自住需求為主，驗屋意識尚未普及。
• 天氣長年濕冷，因此須注意防潮、防霉及防水工程、窗戶密合度等完善性。

新北驗屋流程

新北驗屋流程，大致上可分為七步驟：

1. 建商通知屋主驗屋
2. 向有新北地區服務經驗的驗屋公司進行預約，並確認驗屋時間
3. 驗屋公司完成初驗後，提供驗屋報告給屋主
4. 要求建商解決問題，建商修繕完成再通知屋主複驗
5. 預約複驗時間，建議提前 2~3 週預約
6. 確認所有屋況皆完成修復、沒有問題
7. 可進行交屋

新北驗屋的檢查項目

關於驗屋應有的檢查項目和應注意事項，依驗屋準備順序，分為驗屋前、驗屋時、驗屋完畢後續三個階段說明：

一、驗屋前的準備

• 確認可以進行驗屋的日期與時間
• 新北地區建議提前 3~4 週預約驗屋服務，並事先付款，需留意驗屋公司是否有履約保證，確保自身權益。
• 準備相關資料，並提供給驗屋公司，包含：買賣合約、室內平面圖、設備清冊、建材表、水電配置圖、客變圖等。

二、驗屋當天檢查項目

依據不同驗屋公司提供的服務方案和預算等差別，或是以新屋和中古屋來說，檢驗項目和範圍也會有所不同，但基礎驗屋至少會包括以下檢驗事項：

三、驗屋完畢的報告與後續處理

當驗屋完成後，驗屋公司會提供一份詳細的檢驗報告，內容包括：

• 房屋基礎資訊
• 驗屋檢測標準與檢測工具
• 檢驗項目表
• 檢驗位置標示、缺失項目簡要說明
• 相關照片佐證

初驗完成後，屋主可依照這份缺失報告內容，要求建商修復問題，並且在獲得解決後，也可以決定是否需要再請驗屋公司協助複驗、甚至三驗。

新北驗屋的價格行情與影響因素

新北的驗屋服務費用，通常取決於房屋型態、坪數大小等，但整體而言，台北市和新北市因地理位置相鄰，所以驗屋收費水準相近，大部分的驗屋公司都是「雙北統一價」。

不過由於新北驗屋市場正在成長，因此同業競爭較為激烈，驗屋公司如雨後春筍般成立，驗屋公司的品質和口碑要慎選。

影響驗屋價格的四大因素：

房屋類型影響驗屋價格

• 可區分為新成屋、中古屋、透天等不同驗屋類型：
  • 新北新成屋基本初驗費用：約 9,000-24,000 元。
  • 新北中古屋基本初驗費用：約 15,000-30,000 元。
  • 新北透天厝基本初驗費用：約 25,000 元起。
• 中古屋因狀況較多，情況較為複雜，驗屋價格相對會更高，浮動範圍也較大。

坪數大小影響驗屋價格

新北驗屋的初驗計價方式，是以室內坪數作為計算基準，包含主建物和陽台，範圍愈大表示需要檢驗的項目愈多，直接影響驗屋成本。

一般驗屋公司會設定一個普遍且最小的檢驗坪數範圍，通常會用 15 或 20 坪為基準，以這個標準作為基礎驗屋費用，若超過基礎坪數，就要再加收超坪費用，以每坪約 400-600 元的費用往上加。

若房屋需要複驗甚至三驗，通常為單一計費，一般公寓大樓的驗屋費用大約落在 4,000-6,000 元左右；若為透天厝，因為範圍更大、工時較長，費用會約落在 10,000-15,000 元左右。

但需要特別留意的是，有的驗屋公司會因為初驗時的房屋瑕疵、狀況多，會在複驗時收取更高的費用，甚至為了避免麻煩，乾脆拒絕承接複驗。

檢查項目影響驗屋價格

優質的驗屋公司應標榜價格透明，事前溝通過程就會依需求揭露資訊，不在驗屋當下要求加購，或在事後才額外增收費用。

服務品質影響驗屋價格

• 後續驗屋保固：優良驗屋公司會給顧客更多的保障，服務熱忱不會在初驗後就戛然而止，例如後續仍願意承接複驗工作、保證複驗價格等，甚至提供終生免費諮詢等服務。

• 驗屋人員專業度：許多驗屋公司為了壓低價格吸引顧客，在經營成本上也必須隨之縮減，常見的手法有聘雇臨時工取代專業人員等。建議事前可在徵才平台，像是 104 或是小雞上工等，搜尋驗屋公司的招募資訊，觀察是否有開臨時工的職缺，或上Google、Dacrd、mobile01、ptt 找尋相關評論。

• 驗屋器材設備：儀器設備等級、檢驗項目的多寡都會影響驗屋價格，有的公司為了壓低成本，會在網路上購買便宜的消費級器材；但事實上，若是專業的驗屋公司，多半會向代理商直接進口或購買專業級的器材，以確保品質與穩定性。

如何選擇新北驗屋公司？

一、驗屋公司的公正與獨立性

挑選驗屋公司記得找「不跟建商有生意往來」的！這樣的驗屋公司才能確保客觀中立，驗出來的結果較公正，真正能幫消費者顧及房子的品質。

別太相信建商說的「內部已驗屋」，或有穩定配合的驗屋公司，建議自己聘請專業的第三方公司來進行檢測，才不會落入球員兼裁判的結局。

二、專業背景與設備

判斷一家驗屋公司是否值得信賴，就要看人員背景和檢測設備是否真的的專業。專業的驗屋公司肯砸錢買高級儀器，像是熱像儀及混凝土水份儀可以抓漏水，這些設備能看到肉眼找不到的問題。

而且，需要特別注意的是，專業儀器與便宜儀器價格往往相差數十倍，數據與誤差也落差非常多，選擇時觀察驗屋公司是使用專業級的高級進口儀器、或是網路上隨便買的便宜儀器，往往就可以看出一家公司的專業程度。

此外，雖然台灣目前沒有「驗屋師證照」的考核制度，但可以觀察驗屋團隊在網站上，公開多少相關領域的專業證照，例如：建築、裝潢、水電、泥作和防水證照等。

三、人員配置與經驗充足

想要驗屋結果有保障？就要看驗屋公司派來的人是不是經驗夠、人數充足、而且是正職師傅。專業的團隊驗一間三房，通常至少要出動 3 個人，花費大約 2-3 小時，對房屋徹底仔細的全盤檢查。

如果來的師傅太少，或驗屋時間太短，很可能就是抓大放小草草了事，很多問題會相對容易被放過。此外，如果派來的是臨時工或兼職人員，不是內部培養的專業工程師，驗屋的細膩度和專業判斷，可能也要打個問號。

四、報告速度與內容品質

驗完屋，報告拿到手的速度和內容一樣重要！如果驗屋公司還堅持用傳統手寫記錄，報告不僅要等比較久，也增加人為錯誤的機率，直接影響消費者與建商安排修繕的時程進度。

建議找使用數位化系統的驗屋公司，報告相對仔細。以幸福驗屋為例，主打 24 小時內交報告，師傅在驗屋現場就用系統跟 App 記錄，除了讓作業程序更簡化，還能更精準且高效呈現屋況，大大減少人工疏漏的問題，讓屋主能更快掌握房子狀況、及早安排下一步。

五、收費與服務項目、售後服務

挑選驗屋公司，最怕遇到低價誘惑、事後加價的陷阱！

服務項目夠不夠完整、收費是不是公開透明，這些資訊都比便宜更重要。有些新北驗屋公司的報價特別低廉，但實際上很多重要的檢查項目都要另外加錢，或者只在團購時作為贈品，整體費用算下來可能更貴。

新北驗屋推薦：幸福驗屋

新北地區特別推薦幸福驗屋，擁有相當豐富的驗屋相關經驗，驗屋建案至今已有超過數百個、累積數千戶的驗屋經驗，知名的社區包括規模戶數較大的冠德心天匯、新潤青樺、世界花園、名軒海樂地。

幸福驗屋強調不與建商有往來，且擁有全職專業驗屋團隊、檢測項目完整、提供初驗與複驗完整服務，有住宅消保會作為第三方監督，並且提供履驗屋保證及終身服務，是信譽良好、口碑極佳的驗屋公司，歡迎加入官方 LINE 或撥打客服專線 (02) 7752-2506 獲取驗屋免費諮詢。